保利物业：开源证券-保利物业-6049.HK-港股公司深度报告：质效双增助力多业态并进，多维增值完善全周期布局-240807

投资标的：保利物业（6049.HK） 推荐理由：公司在管面积和合同面积持续增长，第三方项目占比提升，增值业务结构优化，盈利能力改善，预计2024-2026年净利润稳步增长，当前股价对应PE低，维持“买入”评级。

- 保利物业在物业管理规模和质量上双双提升，第三方项目比例逐年增加，预计未来收入和利润将持续增长。

- 增值服务业务经过结构优化，盈利能力提升，未来利润改善可期。

- 公司归母净利润保持快速增长，分红比例稳步提升，维持“买入”评级。

以下是上文中的关键信息提取，供专业投资者参考： ### 公司基本面 - **公司名称**：保利物业（6049.HK） - **行业地位**：物管行业引领企业 - **大股东**：保利发展 - **2023年销售规模**：行业第一 ### 财务预测 - **2024-2026年归母净利润**：预计分别为15.6、17.6、19.8亿元 - **每股收益（EPS）**：分别为2.82、3.18、3.58元 - **当前市盈率（PE）**：分别为8.6、7.7、6.8倍 - **投资评级**：维持“买入”评级 ### 业务发展与运营 - **物业管理规模**： - 2023年末合同面积：922.2百万方 - 2023年末在管面积：719.6百万方 - 同比增长率：合同面积增长19.5%，在管面积增长24.9% - 自2019年以来，在管面积增速均超20% - **第三方项目占比**： - 2023年末合同面积中第三方项目占比：62.9% - 2023年末在管面积中第三方项目占比：64.7% - 核心50城第三方新签金额占比：72.8%，同比提升约8.5个百分点 - **住宅在管面积**：40.2% ### 社区增值业务 - **增值服务收入**： - 2023年收入：28.16亿元，同比下降8.1% - 非业主增值服务收入：20.93亿元，同比下降4.6% - 整体毛利率提升6.4个百分点至38.4% - **原因**： - 业务结构性调整 - 案场协销服务项目数量减少 - 写字楼租赁业务下滑 ### 财务表现 - **利润增长**： - 自2019年以来归母净利润增速超20% - 2023年实现归母净利润13.8亿元，同比增长24.0% - 销售毛利率提升0.8个百分点至19.6% - 管理费率下降0.7个百分点至8.1% - **现金流与分红**： - 经营性净现金流可覆盖除税前净利润1.73倍 - 派息比例提升至40% - 现金流稳健，持续加强股东回报 ### 风险提示 - 第三方项目拓展放缓 - 关联公司经营不及预期 - 房地产销售下行风险 这些信息全面概述了保利物业的当前运营状况、财务表现以及未来的发展前景，同时也指出了潜在的风险因素，帮助投资者做出更为明智的投资决策。