南都物业：开源证券-南都物业-603506-公司深度报告：全业态市场化拓展，清洁机器人赋能服务升级-250728

投资标的：南都物业（603506） 推荐理由：公司在住宅、商写、城市服务三大领域布局，市场化程度高，增值业务毛利率高。

通过清洁机器人助力服务升级，预计2025-2027年净利润稳步增长，盈利能力有望修复，维持“买入”评级。

- 南都物业通过全业态布局和清洁机器人赋能，实现服务升级，维持“买入”评级。

- 公司在基础物业管理业务上稳中提质，2024年预计实现收入15.9亿元，毛利率提升。

- 通过与机器人企业合作，预计清洁机器人将显著提升毛利润，助力数智化转型。

南都物业（603506）是一家独立第三方物业服务企业，主要布局住宅、商写和城市服务三大领域，实现“一体两翼”的协同发展。

公司市场化程度较高，管理的面积稳健增长，增值业务毛利率较高。

同时，公司通过与多方合作探索机器人服务场景，推动物业管理的数字化升级和成本优化，预计投资收益将增厚。

根据最新盈利预测，南都物业在2025-2027年的归母净利润预计分别为1.68亿元、1.76亿元和1.84亿元，EPS分别为0.89元、0.94元和0.98元。

当前股价对应的PE为15.1倍、14.4倍和13.8倍。

公司在退出亏损项目后，盈利能力有望修复，因此维持“买入”评级。

南都物业的基础物业管理业务起步于杭州，逐步向全国拓展，截至2024年末总签约面积为8610.8万平方米，同比下降2.9%，其中江浙沪区域占比85.6%。

2024年物业管理收入预计为15.9亿元，同比下降1.9%，毛利率为13.2%，同比提升0.4个百分点。

新拓展面积为1040.5万平方米，同比增加1.8%，江浙沪区域占比92.5%。

在增值服务方面，公司主要包括社区生活服务和企业增值服务，2024年实现业主增值服务收入1.59亿元，同比下降5.9%，毛利率为44.1%。

非业主增值服务收入为0.24亿元，同比增加2.6%，毛利率为18.8%，同比下降6.4个百分点。

公司还致力于探索机器人服务场景，与上海智元机器人和中坚科技签署战略合作协议，增资1500万元持有云象机器人8.6%的股权。

此外，与赛智伯乐等签署合伙协议成立投资基金，主要投资于AI、机器人和具身智能等领域。

预计引入清洁机器人后，2024年毛利润可提升7%-31%。

风险提示包括新拓项目规模可能不及预期，以及机器人服务场景的应用效果可能不及预期。