西南证券-需求、供给以及房价的三维解析：降息后美国地产该如何展望？-241227

1. 美国房地产市场在降息后展现出回暖迹象，2024年新屋销量同比增长8.7%，成屋销量也有所回升。

2. 供给方面，新屋和成屋库存仍处于低位，利率下降有望解除成屋供给的“锁定效应”。

3. 房价涨幅收敛，若利率持续下降，成屋销售和供给增加将对房价上涨压力产生抑制作用。

该投资报告分析了美国房地产市场在降息后的展望，主要从需求、供给和价格三个维度进行探讨。

首先，从宏观环境来看，美国当前处于1818年以来的第11个长周期繁荣阶段，短周期约为3-5年，主要受美债长端利率影响。

历史数据显示，降息通常会促进新屋销售的增长，但在经济硬着陆和软着陆的情况下，销售增速的拐点出现时间有所不同。

在需求端，2024年11月新屋销量同比增长8.7%，成屋销量在降息后也出现了上涨，显示出市场活跃。

然而，由于高房价限制了居民的购房能力，高利率的影响正在逐步减弱，可能会推动成屋销售回升。

在供给端，截至2024年11月，美国新屋和成屋总库存约为182.3万套，处于低位。

新屋供给短期内可能保持充裕，而成屋供给则受到利率“锁定效应”的限制。

随着利率下降，这一限制有望解除，从而增加成屋供给。

在价格端，近期美国房价涨幅有所收敛，标准普尔/CS房价指数同比上涨3.9%。

新屋售价中位数自2022年10月以来持续走低，而成屋售价中位数保持在高位。

若利率进一步降低，成屋销售和供给都有望增加，房价上涨压力可能不大。

展望未来，随着美联储降息100个基点至4.25%-4.50%的水平，预计市场利率仍需下降250个基点才能有效提振地产市场。

当前市场仍面临利率锁定效应的影响，地产市场复苏可能需要时间。

最后，报告指出美国房地产周期波动对中国出口链的影响，尽管家具和家电等出口对美国的依赖度有所下降，但随着美国地产销售改善，可能会带动相关出口。

同时，需关注中美贸易关系的不确定性及其对库存管理的影响。

总体而言，报告认为美国房地产市场在降息后的复苏前景乐观，但仍需关注利率变化及其对市场的影响。