招商蛇口：东方证券-招商蛇口-001979-业绩高增，项目权益比例提升-240501

投资标的：招商蛇口 推荐理由：公司业绩高增，减值压力减小，项目权益占比提升，销售规模稳步增长，融资成本降低，资产运营业务稳健增长，未来发展前景可期。

1. 公司业绩高增，营收下降4.4%，归母净利润增长48.2%，主要由于减值下降和项目权益比例提升。

2. 销售额逆势微增，城市深耕成效显著，拿地权益比显著提升，北上广深投资占比较大。

3. 公司融资成本显著降低，持有型物业回报率提升，资产运营业务稳健增长，未来存量园区资产有望陆续装入。

1. 公司2023年年报业绩数据：营业收入1750.1亿元，同比下降4.4%；归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%。

2. 业绩增速高于营收增速的原因：减值压力减小，项目权益比例提升。

3. 销售额逆势微增，公司在13个城市销售额位列前5，其中上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1。

4. 公司23年共获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元，拿地权益比为76%。

5. 公司在北上广深的投资占全部投资额的51%。

6. 公司23年资产负债率为62.4%，净负债率54.6%，现金短债比为1.28。

7. 公司23年全口径资产运营收入为66.91亿元，EBITDA为33亿元，成熟运营期项目EBITDA回报率达6.24%。

8. 公司实施蛇口产园REIT扩募，发行规模为12.44亿元，已于23年6月上市。

9. 维持买入评级，调整目标价至12.88元。