保利发展：东方证券-保利发展-600048-营收增长业绩承压，聚焦核心城市持续优化投拓-240509

投资标的：保利发展 推荐理由：公司营收稳步增长，拥有稳健的财务稳健和融资优势，核心城市销售贡献显著，拿地金额逆势增长，具有较好的盈利预测和投资潜力。

1. 保利发展2023年营收增长23.4%，但归母净利下降34.1%，主要因毛利率下降和资产减值导致业绩承压。

2. 公司聚焦核心城市持续优化投拓，销售额排名行业第一，拓展项目逆势增长，财务稳健，融资优势凸显。

3. 投资建议维持买入评级，目标价11.22元，风险提示包括房地产销售低于预期、逆周期政策不及预期和资产减值损失超预期。

1. 公司2023年实现营业收入3468.3亿元，同比增长23.4%； 2. 归母净利润120.7亿元，同比下降34.1%； 3. 公司合同负债3772亿元，可结算资源充足； 4. 23年公司实现销售额4222亿元，排名行业第一，市占率提升至3.6%； 5. 核心38城销售贡献近9成，珠三角、长三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元； 6. 公司全年共拓展项目103个，拿地总价1632亿元，逆势同比增长1.2%； 7. 公司实现回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，连续6年保持经营活动现金流为正； 8. 截至23年末公司扣预收资产负债率67.1%、净负债率61.2%； 9. 公司对公寓、写字楼、商业业态进行资源整合，已开业资产回报率同比提升0.5pct至2.7%； 10. 调整公司24-25年EPS预测值为1.02/1.03元，并引入26年EPS预测值为1.05元； 11. 参考可比公司24年平均估值为11X，对应目标价11.22元。