房地产行业：开源证券-房地产行业深度报告：物管发展节奏更沉稳，Reits迎来新机遇-250516

- 物管行业增速放缓，头部企业通过提升服务质量和AI技术优化管理来改善盈利能力。

- REITs市场呈现结构性分化，政策支持的扩容方向和高分红资产吸引力将推动市场机会深化。

- 投资建议集中在非住业务占比较高的开发公司和关联地产公司，同时关注稳增长与新业态的板块机会。

房地产行业深度报告指出，物管行业在管规模增速放缓，预计到2024年末达到314.1亿平米，同比增长4%。

百强物企的收入和在管面积增速均呈下降趋势，毛利率和净利率也在下降。

尽管如此，整体现金流依然充裕，派息比例稳健。

未来，物管行业将面临三大机遇：优质服务成为核心竞争力，AI技术提升管理效率，以及城市更新和老旧小区改造带来的新机会。

REITs市场方面，抗周期板块表现强劲，而顺周期板块承压。

短期内市场可能受到宏观波动影响，长期看政策支持的扩容方向和高分红资产的吸引力将推动市场结构性机会。

预计REITs市场将继续扩容和分化，底层资产覆盖新兴领域。

投资建议方面，物管行业应关注服务品质，推荐非住业务占比较高的综合类开发公司和销售强势的地产公司。

REITs则需围绕“稳增长”和“新业态”主线，关注扩容与分化逻辑，抓住周期及利率敏感资产的波段机会。

风险提示包括调控政策变化、房地产销售复苏不及预期、竞争加剧等因素。

投资标的及推荐理由如下： 1. 非住业务占比较高，对房地产依赖相对较小的综合类开发公司： - 华润万象生活 - 绿城服务 - 招商积余 推荐理由：这些公司在物管行业中逐渐回归服务品质导向，能够提供优质增值服务，整体在管项目质量提升，未来盈利能力有望改善。

2. 关联地产公司销售拿地强势，市占率明显提升： - 滨江服务 - 建发物业 推荐理由：这些公司在房地产市场中表现强劲，市场份额明显提升，具备较强的竞争优势。

在REITs方面，建议关注以下逻辑： - 在债券市场利率中枢下行的背景下，REITs作为高分红、中低风险的资产，具备较高的配置性价比，尤其是在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下。

- 重点关注“稳增长”与“新业态”两条主线，持续关注市场的扩容与分化逻辑，注意板块周期及利率敏感资产创造的波段机会。