平安证券-公募REITs系列：基于2023年以来的经验，构建REITs估值择时体系-240416

1. 通过观察2023年至2024年1月的REITs反弹时点，发现IRR-10Y国债利差、现金分配率-红利股利差和NAV折价个数占比是REITs估值择时的关键指标。

2. 当上述指标处于高水平时，REITs通常处于低估状态，配合利好事件可具备反弹上行的估值条件。

3. 投资者可根据自身风险偏好选择产权类、经营权类REITs，同时可以根据季报期寻找业绩可能超预期的个券。

债券标的：10Y国债 操作建议：投资者可根据自身风险偏好选择产权类、经营权类内部寻找估值相对低、且基本面没有明显瑕疵的个券，如产权类中现金分派率相对较高的中金湖北科投光谷产业园REIT、华夏合肥高新产园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT，经营权中IRR相对较高的中金安徽交控REIT、华泰江苏交控REIT；季报期将至，自下而上寻找业绩可能超预期的个券。

理由：当前REITs处于低估状态，可以博弈季报或政策利好，同时享受红利策略占优的时间。