房地产行业：国家金融与发展实验室-房地产行业NIFD季报：房地产金融-241126

- 2024年前三季度，房地产市场持续下行，房价全面下跌，销售额和开发投资大幅下降，但已有筑底企稳迹象。

- 个人住房贷款利率下行，购房杠杆上升，房企融资持续收缩，但开发贷款余额有所增加。

- 未来房地产市场有望改善，销售和预期将回暖，但需关注房企违约、去库存及市场持续下行风险。

2024年前三季度，房地产市场仍处于下行阶段，房价全面下跌，新建商品住房销售疲软，销售面积和销售额同比下降约20%。

住宅开发投资和新开工面积大幅下降，土地交易市场低迷，库存去化压力上升，租金小幅下跌。

然而，市场出现筑底企稳迹象，国房景气指数回升，新建商品住宅销售降幅收窄。

房地产金融方面，个人住房贷款利率持续下行，部分城市首套房贷利率低至2.95%。

居民中长期贷款增量减少，提前还贷规模较大，贷款余额较峰值缩水1.38万亿元。

房企可用于开发的资金规模为7.89万亿元，同比下降20%。

开发贷款余额净增加9100亿元，保持正增长，但房企债券发行规模大幅下降。

展望未来，随着新政策的实施，市场销售和预期有望改善，一线城市房价可能率先企稳，房地产投资降幅将收窄。

个人住房贷款利率有望继续下降，信贷融资将保持正增长，但债券融资可能进一步下降。

风险方面需关注：第一，房企违约债务问题；第二，房地产去库存问题；第三，市场持续下行风险。

投资标的及推荐理由： 1. 房地产开发企业： 推荐理由：随着新一轮房地产新政的实施，市场销售和预期将开始好转，尤其是一线城市的房价有望率先筑底，房地产投资的降幅也会收窄。

这将有助于提升房地产开发企业的销售业绩和财务状况。

2. 个人住房贷款产品： 推荐理由：个人住房贷款利率预计将继续下降，尤其是随着LPR的下调和存量贷款利率的重定价，可能会吸引更多购房者入市，促进住房销售。

3. 房地产信贷融资项目： 推荐理由：随着“白名单”项目贷款投放力度的提高，房企信贷融资将保持正增长，这将为优质房地产开发项目提供资金支持，促进市场回暖。

4. 债务处置相关服务： 推荐理由：房企违约债务问题仍需关注，相关的债务处置服务和咨询公司可能会迎来需求增长，帮助房企加快债务清理和风险出清。

5. 二手房市场相关服务： 推荐理由：随着二手住房价格全面下跌和库存去化压力的上升，二手房市场可能会出现新的交易机会，相关中介和服务机构将受益于市场的改善。

关注以上标的，可能会在未来的市场回暖中获得投资机会。