房地产行业：国联民生证券-房地产行业专题研究：一二手房销售分化，核心城市土拍热度延续-250514

- 2025年1-4月新房销售因供给不足成交面积下降8.3%，但价格结构性上涨，百强房企销售额同比下降8%。

- 二手房市场表现较好，15城成交面积同比增长19.3%，一线城市增幅更显著，持续以价换量。

- 土地市场保持热度，300城宅地成交面积增长4.9%，流拍率保持历史低位，建议关注具备核心竞争力的央国企及改善型房企。

房地产行业专题研究指出，2025年1-4月新房和二手房市场表现分化。

新房销售因供给约束，成交面积同比下降8.3%，但价格结构性上涨，4月新房价格环比增长0.14%。

百强房企销售金额下降8%，其中部分企业如建发房产、越秀地产表现较好。

二手房市场则延续“以价换量”趋势，成交面积同比增长19.3%，一线城市表现优异，4月成交面积同比增长5.6%。

不过，二手房价格环比下降0.69%，同比下降7.23%。

土地市场方面，宅地成交面积同比增长4.9%，楼面均价上升28.1%，流拍率保持在历史低位。

头部房企集中在高能级城市拿地，溢价率较高。

投资建议方面，推荐关注头部央国企和改善型房企，预计政策支持将促进市场需求释放。

建议关注在核心区域有持续拿地能力的企业，如绿城中国、中国海外发展等，以及具备核心竞争力的房产中介平台。

风险提示包括政策效果不达预期、房企流动性风险加剧和市场信心不足。

投资标的及推荐理由： 1. 绿城中国 推荐理由：在高能级城市持续拿地能力强，产品品质高，服务优良。

2. 中国海外发展 推荐理由：具备在重点城市核心区域持续拿地能力，产品品质高，服务良好。

3. 滨江集团 推荐理由：在高能级城市有较强的拿地能力，产品品质和服务水准高。

4. 建发国际集团 推荐理由：具备良好的市场表现和在核心区域的拿地能力，产品和服务质量较高。

5. 建发股份 推荐理由：同样在核心区域具备持续拿地能力，产品和服务品质优良。

6. 我爱我家 推荐理由：作为拥有核心竞争力的房产中介平台，有望在市场中继续发挥重要作用。

整体投资建议：关注头部央国企和改善型房企，预计房地产政策将持续加码，销售端的政策利好可能进一步促进需求释放，加速市场的止跌企稳。