REITs行业：开源证券-REITs行业深度报告：保障房REITs专题报告，租赁住房REIT陆续入市，优质资产助力搭建房地产新模式-250314

- 保障房REITs作为产权类REITs，具备底层资产增值与稳定现金流的双重回报，吸引投资者关注。

- 随着政策支持和市场认可度提升，保障房REITs在整体收益率下行环境中展现出高性价比的投资机会。

- 招商蛇口保租房REIT项目表现稳健，预计未来将持续受益于优质资产和稳定经营现金流。

本报告聚焦保障房REITs，分析其作为新型房地产投资模式的潜力。

保障房REITs属于产权类REITs，具备资产增值和稳定现金流的双重回报，P/FFO稳定在25-35之间。

当前市场上发布的保障房REITs均为优质资产，确保了稳定的经营现金流，且由于其稀缺性，具备较高的投资价值。

从资产配置角度看，保障房REITs的收益主要来自项目资产的升值和经营收益，且与股票和债券市场的短期相关性较低，现金流相对可预见。

在利率下行的环境下，保障房REITs作为高分红、低风险资产的配置性价比将持续提升，行业前景被看好。

自2021年国家政策支持保障性租赁住房REITs以来，市场认可度不断上升。

2022年首批保障性租赁住房REITs成功上市，发行规模达37.97亿元，市场反应热烈。

招商基金的蛇口租赁住房REIT项目表现良好，2023年营业收入和净利润均实现增长，显示出优质保障房资产的稳定性。

风险方面，需关注公募REITs价格波动、政策调控变化、资金入市进度及长期分派率等因素。

总体而言，保障房REITs在政策支持和市场需求下，具备良好的投资机会。

投资标的：保障房REITs，特别是招商蛇口保租房REIT。

推荐理由： 1. 保障房REITs属于产权类REITs，具备底层资产增值属性与收益现金流双重回报，P/FFO稳定在25-35之间。

2. 当前发布的保障房REITs项目均属于优质资产，底层资产价值稳定，能够保证稳定的经营现金流，具有稀缺性。

3. 保障房REITs的收益源于项目资产升值及经营收益，与股票市场和债券市场短期相关性较低，收入现金流相对可预见，在收益率下行环境中具有高性价比。

4. 在债券市场利率中枢下行的背景下，保障房REITs作为高分红、中低风险的资产，政策力度加强及社保金和养老金入市预期下，配置性价比持续提升，具备较好的投资机会。

5. 招商蛇口保租房REIT项目持有的保障房资产具有稳定的经营现金流，2023年营业收入和净利润均实现增长，显示出良好的经营表现和市场认可度。