万科A：国金证券-万科A-000002-管理层换血，政府及深铁发声支持-250127

投资标的：万科A（000002） 推荐理由：管理层换血后，国资背景的深铁集团董事长辛杰接任董事会主席，有助于优化管理团队并加强控制权，支持万科稳健发展。

政府和金融机构积极表态支持，预计通过多种方式化解风险，保障交付。

尽管2024年业绩预告大额亏损，但长期发展前景仍值得关注。

- 万科A管理层发生重要变动，辛杰接任董事会主席，体现国资对公司的直接介入和控制权加深。

- 预计2024年公司将出现大额亏损，主因包括地产项目结算规模下降、信用减值及非主业投资亏损等。

- 各方积极表态支持万科稳健发展，深圳市及相关金融机构将提供多方面的支持以缓解风险。

万科A于2025年1月27日发布公告，管理层发生重大变化：郁亮辞去董事会主席职务，继续担任董事和执行副总裁；祝九胜辞去总裁及其他职务，不再担任任何职务；朱旭辞去董事会秘书等职务。

辛杰被选为董事会主席，田钧为董事会秘书。

公司预计2024年归母净利润为-450亿元，而2023年为122亿元；扣非净利润为-410亿元，2023年为98亿元。

辛杰作为万科大股东深铁集团的董事长接任董事会主席，体现国资对万科的直接介入和控制权加深，有助于化解风险和保障交付。

前任高管郁亮等继续担任副总裁，确保管理层平稳过渡。

多方表态支持万科稳健发展，广东省、深圳市及相关部门、金融机构负责人表示全力支持企业妥善处置风险，保持融资规模稳定。

深圳市国资委表示将通过直接注资和划拨资产等方式降低地铁集团资产负债率，增强流动性。

深圳市住建局将协调妥善处置万科部分闲置土地，帮助盘活资产。

深圳的国有银行和股份制银行将积极满足万科的融资需求，保障融资规模稳定。

预计2024年业绩大额亏损的主要原因包括：地产开发项目结算规模和毛利率下降、新增计提信用减值和存货跌价准备、部分非主业财务投资亏损、部分大宗资产和股权交易价格低于账面值。

投资建议方面，考虑到2024年业绩预告大额亏损，预计2024-2026年归母净利润分别为-448亿元、-98亿元和-48亿元，维持公司“中性”评级。

风险提示包括房地产市场销售低迷、经营服务业务发展不顺以及可能出现的债务违约。