天风证券-策略专题：房地产止跌回稳，挑战与转机-241021

- 2024年9月，中央政策推动房地产市场止跌回稳，限购政策放松，市场信心有望恢复。

- 商品房销售仍承压，竣工面积降幅扩大，库存去化周期处于高位，土地供应和成交持续低位。

- 房价方面，住宅租金回报率与10年国债收益率利差达到历史高位，预计房价同比降幅将逐渐收窄。

- 风险因素包括宏观经济波动、政策实施的不确定性及居民购房意愿恢复不足。

### 房地产市场投资报告核心要点总结 #### 一、宏观政策背景 - **政治局会议**：强调促进房地产市场止跌回稳，北上广深等城市出台新政策，放松限购。

- **五部委联合发声**：住建部、财政部等部门协同发力，推动市场平稳健康发展。

#### 二、市场景气状况 - **销售情况**：2024年1-9月商品房销售面积累计下降17%。

9月单月销售套数同比下降32.9%，降幅扩大。

- **居民购房意愿低迷**：居民收入信心与购房意愿处历史低位，杠杆率环比转负，销售额下行。

#### 三、开工与竣工情况 - **新开工情况**：新开工面积降幅持续收窄，但整体规模仍较低。

- **竣工情况**：竣工面积同比下降24.4%，降幅超过新开工降幅，库存去化周期处于历史高位。

#### 四、土地市场 - **土地成交**：土地成交面积同比下降8%，住宅用地降幅更显著，预计土地供应和成交将继续处于低位。

#### 五、房价走势 - **房价表现**：70城新建住宅销售价格指数同比下降6.1%，二手房价格指数下降9.0%。

- **租金回报**：住宅租金回报率与10年国债收益率利差达到历史高位，暗示房价同比降幅或将收窄。

#### 六、风险提示 - 宏观经济波动及政策实施效果的不确定性。

- 居民收入信心和购房意愿恢复不及预期。

- 开发商债务违约风险。

### 结论 当前房地产市场面临多重挑战，但政策支持和市场调整可能为未来的回稳提供机会。

投资者需关注政策变化及宏观经济形势。

本报告的投资建议及理由为： - 当前房地产市场销售量承压，购房意愿处于历史低位，需谨慎投资。

- 新开工面积虽有所回稳，但竣工面积降幅扩大，库存去化周期高，短期内市场仍面临挑战。

- 土地供应和成交将继续保持低位，限制未来市场供应，可能导致价格稳定。

- 住宅租金回报率与10年国债收益率利差已达历史高位，耐心等待房价同比降幅收窄。

- 风险因素包括宏观经济波动、政策实施效果不确定及开发商债务风险，投资需保持警惕。