粤开证券-【粤开宏观】回稳有望：2024年房地产形势总结与2025年展望-241223

- 2024年中国房地产市场持续下行，销售和投资均出现显著下降，政策应对力度加大，购房需求逐步回暖。

- 尽管一线城市房价止跌，但整体市场修复仍需时间，需解决企业信用风险和地方财政压力等多重挑战。

- 2025年预计房地产市场将逐步止跌回稳，销售和投资降幅收窄，政策协同发力是关键。

2024年中国房地产市场已进入下行周期的第三年，销售和投资增速均出现两位数下跌，成为内需不足的主要障碍。

中央政府采取了一系列稳地产政策，力求通过供需两端的共同发力来稳定市场，尤其是在2024年下半年，购房需求有所回暖，表现为新房和二手房成交量上升，库存去化周期缩短。

然而，市场仍面临诸多挑战，包括房地产投资低迷、房价下跌、土地出让收入下降以及企业债务风险等。

2024年房地产市场的主要特征包括：销售量和价格双双下跌，预计商品房销售面积、销售金额和投资同比分别下降12.7%、17.2%和10.5%。

新房市场在政策刺激后有所回暖，核心城市成交活跃，库存去化加快。

投资持续下降，反映出行业主动去库存的趋势；土地市场成交规模萎缩，区域结构集中于一线城市，土地出让收入大幅下降。

展望2025年，预计在稳经济政策的推动下，房地产市场有望止跌回稳。

销售和投资的同比降幅将有所收窄，但整体市场的修复仍需时间，取决于政策的持续发力。

预计2025年新房销售面积将下降约6%，投资跌幅将小幅收窄。

中长期来看，城镇化率提升和城市更新改造将为房地产需求提供支撑。

为实现房地产市场的稳定，需要解决以下五大难题：一是全国房价止跌回稳尚需时日；二是企业业绩下滑和信用风险未得到有效化解；三是地方财政支持不足；四是保障房收储政策面临成本收益不匹配的问题；五是房地产发展模式仍在调整中。

未来，政策应协同发力，解除不必要的限制，促进高品质住宅开发，推动存量房转化为保障房，并制定系统性的房企风险化解方案，以实现房地产市场的健康发展。

风险提示包括居民收入增长乏力和政策落地不及预期。