房地产行业：华福证券-房地产行业2024H2投资策略：非典型的房地产周期复苏-240821

- 2024年前7月，中国房地产市场整体疲软，商品房销售和新开工面积均大幅下降，调控政策逐步放松以促进市场回暖。

- 现房销售持续好于期房，库存去化周期缩短，预计下半年现房去库存将加速，二手房市场复苏明显。

- 投资建议关注具备较好销售预期的房企、流动性压力缓解的公司及海外市场改善的物管企业，同时需警惕融资环境和政策变化风险。

**房地产行业2024H2投资策略核心要点总结：** 1. **市场现状**： - 2024年前7月，全国商品房销售面积5.4亿㎡，同比下降18.6%。

- 新开工面积4.4亿㎡，同比下降23.2%。

- 施工房屋面积70.3亿㎡，同比下降12.1%。

- 开发投资完成额6.1万亿元，同比下降10.2%。

2. **政策回顾**： - 2023年房地产调控政策经历了从紧缩到松绑的转变，促进住房需求、消化库存和缓释风险的政策持续推进。

- 主要措施包括降低首付比例、取消房贷利率下限、现房收储等。

3. **房企经营情况**： - 2024年一季度，房企营业收入合计0.29万亿，同比下降8.6%。

- 行业内持续降杠杆，部分企业满足“三道红线”要求。

4. **库存与销售趋势**： - 现房库存持续上升，期房库存下降，去化周期延长。

- 现房销售增速好于期房，预计到2024年底现房库存去化周期降至1.43年。

5. **竣工与二手市场**： - 现房竣工速度超过销售，库存继续累积。

- 二手房市场复苏明显，成交量活跃。

6. **土地市场**： - 土地市场拿地不足，制约下半年开工规模复苏，需等待房价企稳。

7. **投资建议**： - 关注房企：上半年拿地较高且下半年销售预期改善的企业（如招商蛇口、中海外发展等）。

- 关注流动性压力缓解的房企（如万科A、金地集团等）。

- 关注海外流动性改善带来的物管企业估值提升（如绿城服务）。

8. **风险提示**： - 融资环境收紧、房地产销售政策变化及调控政策变化可能导致市场波动。

以上是对房地产行业2024H2投资策略的简要总结。

根据上述投资报告，以下是提取的投资标的及推荐理由： ### 投资标的： 1. **招商蛇口** 2. **中海外发展** 3. **保利发展** 4. **华润置地** 5. **绿城中国** 6. **越秀地产** 7. **万科A** 8. **金地集团** 9. **新城控股** 10. **绿城服务** ### 推荐理由： 1. **上半年拿地较高、下半年销售预期改善房企**： - 招商蛇口 - 中海外发展 - 保利发展 - 华润置地 - 绿城中国 - 越秀地产 - 这些企业在上半年积极拿地，预期下半年销售将改善，具备较好的增长潜力。

2. **再贷款推进，流动性压力缓解房企**： - 万科A - 金地集团 - 新城控股 - 这些企业受益于再贷款政策的推进，流动性压力得到缓解，有助于其经营稳定。

3. **海外流动性改善，物管企业DCF估值提升**： - 绿城服务 - 随着海外流动性的改善，物管企业的折现现金流（DCF）估值将提升，具备投资价值。

### 风险提示： - 融资环境收紧超预期 - 房地产销售政策变化 - 地产调控政策变化 - 引用数据滞后或不及时 以上是对投资报告中提到的投资标的及其推荐理由的提炼。