招商蛇口：开源证券-招商蛇口-001979-公司信息更新报告：拿地聚焦核心城市，计提减值拖累业绩-250318

投资标的：招商蛇口 推荐理由：公司在核心城市的土地获取和销售保持稳健，尽管受到毛利率下滑和减值计提影响，未来盈利预测依然乐观，维持“买入”评级，且资产运营表现稳中有升，现金流良好。

招商蛇口2024年年报显示，公司收入同比增长，但归母净利润下降36.09%，主要受高价土地存货减值影响。

公司坚持在核心城市拿地，销售排名保持稳定，预计2025-2027年归母净利润逐年增长。

尽管毛利率和净利率下滑，公司仍维持“买入”评级，资产负债结构良好，积极布局AI技术。

招商蛇口发布了2024年年报，显示公司收入同比增长，但归母净利润有所下滑，行业排名保持稳定，拿地策略聚焦核心城市。

由于2020-2021年存量高价土地的减值影响，预计2025-2027年归母净利润为59.7亿元、64.7亿元和70.1亿元，EPS分别为0.66元、0.71元和0.77元，当前股价对应PE为14.7、13.6和12.5倍。

2024年，公司总营业收入为1789.48亿元，同比增长2.25%；归母净利润为40.39亿元，同比减少36.09%；扣非归母净利润为24.49亿元，同比下降57.27%。

毛利率和净利率分别为14.61%和2.34%，同比分别下降1.28个百分点和2.86个百分点。

经营活动产生的现金流量净额为319.64亿元，同比增长1.69%；期末货币资金余额为1003.51亿元。

资产负债率为66.67%，剔除预收账款后的资产负债率为62.37%，净负债率为55.85%，现金短债比为1.59，符合“三道红线”标准。

销售方面，2024年公司签约销售金额为2193.02亿元，同比下降25.31%；签约销售面积为935.90万平方米，同比下降23.50%。

在西安、长沙、合肥、南通、徐州等城市，公司销售金额排名第一，并在克而瑞销售榜单上稳居第五。

公司在2024年获取了26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，投资强度为22%。

在“核心10城”的投资占比达90%，一线城市投资占总投资额的59%。

资产运营方面，2024年主要持有物业全口径收入为74.64亿元，同比增长12%；EBITDA为36.67亿元，同比增长11%。

公司还在积极探索多智能体交互和多模态交互等前沿技术，推动AI在智慧服务、智慧空间和智慧运营等领域的应用。

风险提示包括市场恢复不及预期、房价调控超预期以及多元化业务运营不及预期。

公司维持“买入”评级。