山西证券-新券定价——唯品会奥莱REIT，宁波奥特莱斯登录资本市场-250822

- 唯品会奥莱REIT（508082.SH）以宁波杉井奥特莱斯为底层资产，发行10亿份，预计于9月下旬上市，初始IRR为7.75%。

- 发行价为3.48元，对应P/NAV1.20倍，预期年化派息率在未来两年分别为6.94%和5.65%。

- 参考可比REITs，目标价预估在4.58-5.46元，较发行价有32-57%的上涨空间，风险包括消费下行和竞争加剧。

债券标的：中金唯品会奥莱REIT（508082.SH） 操作建议：给予目标价4.58-5.46元，较发行价高32-57%。

理由：唯品会奥莱的议价能力和收入稳定性优于华夏首创奥特莱斯REIT（508005.SH），且其地理位置更为优越，因此预计其估值倍数可能更高。

参考可比REITs，特别是首创奥莱的表现，认为唯品会奥莱在市场中具有较好的投资价值。

风险提示包括消费下行、竞争加剧、运营效率不佳及市场估值中枢下移等因素。