房地产行业：开源证券-房地产行业深度报告：止跌企稳专题二，去库存的测算及未来展望-250110

- 当前房地产市场进入去库存周期，供求关系发生重大变化，销售数据持续下滑，库存压力较大。

- 预计到2026年末，去化周期将显著缩短，已开工未售库存将降至9.8亿平，去化周期为13.9个月。

- 推荐投资强信用房企及双轮驱动的公司，关注二手房交易市场的潜力，同时需警惕宏观经济风险和行业竞争加剧。

这份房地产行业深度报告重点分析了当前市场的去库存周期及未来展望。

2023年7月，中央政治局会议指出房地产市场供求关系发生重大变化，正式进入去库存阶段。

本轮周期与前两轮相比，住房和库存规模更大，销售量价数据连续下降超过30个月，整体市场收缩明显。

库存测算方面，狭义库存（竣工现房）为3.75亿平米，去化周期21.6个月；广义库存（已开工未售）约20亿平米，去化周期30.2个月；超广义库存（已拿地未售）约31亿平米，去化周期42个月。

展望去库存措施，预测到2026年末，去化周期将显著缩短。

主要措施包括地方政府收储、旧改货币化安置和土地回收。

预计收储能去化约2亿平米，旧改可去化0.75亿平米，土地回收将消化8.53亿平米未开工土地。

投资建议方面，推荐关注强信用房企、双轮驱动的地产公司以及二手房交易和后服务市场的公司。

风险提示包括宏观经济下行、资金到位不足和行业竞争加剧。

投资标的及推荐理由如下： 1. 保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团： 推荐理由：这些企业投资强度高，布局区域优，机制市场化，具备强信用。

2. 新城控股、龙湖集团： 推荐理由：这两家公司住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策。

3. 贝壳、我爱我家： 推荐理由：二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔。