房地产行业：国金证券-房地产行业专题研究报告：地产24H1业绩总结，当期业绩承压，行业企稳需耐心-240901

- 2024年上半年房地产行业业绩承压，央国企表现出更强韧性，整体毛利率下滑，亏损扩大。

- 央国企在土地市场仍为主要玩家，资产负债率保持稳定，融资成本降低，未来偿债压力小。

- 预计2025年行业将迎来业绩拐点，政策支持和高毛利项目结转将助力头部央国企和改善型房企业绩回升。

### 房地产行业专题研究报告核心要点总结 1. **业绩承压**： - 2024年上半年54家样本房企总营收13787亿元，同比下降15.2%；归母净利润亏损566亿元，亏损扩大1504.5%。

- 整体毛利率为13.2%，央国企毛利率16.9%，民企10.3%。

- 销管费率为5.34%，央国企表现相对稳定。

2. **资产质量与债务结构**： - 整体资产负债率为76.8%，小幅下降，央国企资产负债情况较好。

- 短期有息负债占比为26.6%，部分房企偿债压力小。

- 平均融资成本4.09%，部分头部央企融资成本降至3.2%-3.3%。

3. **市场展望**： - 预计2025年行业或将迎来业绩拐点，尤其是央国企和改善型房企的毛利率有望回升。

- 政策支持力度加大，包括土地收储和金融政策的优化。

4. **投资建议**： - 关注有持续拿地能力、核心城市布局的房企，如建发国际集团、滨江集团。

- 稳健选择财务安全的头部央国企，如招商蛇口、中国海外发展、保利发展。

5. **风险提示**： - 宽松政策对市场提振效果不佳。

- 三四线城市恢复力度不足。

- 房企可能出现债务违约风险。

### 投资标的及推荐理由 1. **建发国际集团** - **推荐理由**：具备持续拿地能力，布局核心城市核心地块，主打改善型产品。

预计在2024年后实现规模和业绩双增长，ROE有望稳步提升。

2. **滨江集团** - **推荐理由**：同样具备持续拿地能力，专注于核心城市和改善型产品，预计在2024年后实现规模和业绩双增长，ROE有望稳步提升。

3. **招商蛇口** - **推荐理由**：作为头部央国企，财务安全稳健，资金实力强。

预计在结转完高地价项目和计提存货减值后，2024年后毛利率将持续改善，引导估值提升。

4. **中国海外发展** - **推荐理由**：财务安全稳健，资金实力强，具备良好的市场前景，预计在未来将受益于政策支持和市场回暖。

5. **保利发展** - **推荐理由**：头部央国企，财务状况稳健，具备较强的市场竞争力，预计在政策支持下将实现业绩改善。

### 总体投资建议 - 当前行业整体业绩承压，市场预期已充分降低，随着政策在供需两端持续发力，预计2025年或将迎来业绩拐点，头部央国企和改善型房企的毛利率有望率先实现企稳回升。

建议关注收储等政策落地情况及房企销售改善进程。