中国海外发展：光大证券-中国海外发展-0688.HK-2024年业绩公告点评：结算压力延续，销售逆势上涨-250406

投资标的：中国海外发展（0688.HK） 推荐理由：尽管2024年业绩有所下滑，但公司销售额连续两年逆势增长，保持合理拿地强度，商业运营稳步发展，财务稳健，核心土储充裕，具备提升市场份额和高端住宅开发竞争力的潜力，维持“买入”评级。

- 中国海外发展2024年营业收入1851.5亿元，同比下降8.6%，归母净利润156.4亿元，同比下降38.9%，主要受结算收入和毛利率下滑影响。

- 销售额3106.9亿元，同比增长0.3%，连续两年逆势增长，销售均价上升16.6%，公司在核心城市保持合理拿地强度。

- 商业物业运营稳步发展，新增项目助力构筑第二增长曲线，财务稳健，维持“买入”评级，但面临行业下行风险。

中国海外发展（0688.HK）在2024年发布的业绩公告显示，公司实现营业收入1851.5亿元，同比下降8.6%；归母净利润为156.4亿元，同比下降38.9%。

房地产开发业务结算收入同比下降9.4%至1747.2亿元，而商业物业运营收入同比增长12.1%至71.3亿元。

公司综合毛利率为17.7%，同比下降2.6个百分点，归母净利润率为8.5%，同比下降3.2个百分点。

业绩下滑的主要原因包括营收和毛利率下降、投资物业公允价值变动收益减少91.4%、对联合营公司的投资收益下降60.1%等。

尽管面临结算压力，公司在销售方面逆势增长，2024年销售额达到3106.9亿元，同比增长0.3%。

销售均价同比上升16.6%至27047元/平米。

公司在核心城市新获取22幅土地，总地价806.1亿元，拿地权益比例为86.4%。

商业运营方面，新增9个商业物业投入运营，写字楼租金收入和购物中心租金收入分别同比增长4.1%和34.5%。

截至2024年末，公司总有息负债为2415.6亿元，短债占比11.8%，平均融资成本为3.1%。

剔除预收款的资产负债率为48.2%，净负债率为29.2%，现金短债比为4.3倍。

考虑到未来毛利率可能继续下滑，公司下调了2025-2026年的归母净利润预测，分别为168.7亿元和187.2亿元，并新增2027年归母净利润预测为207.9亿元。

当前股价对应的2025-2027年PE估值分别为8.1倍、7.3倍和6.6倍。

公司财务稳健，核心土储充裕，分析师维持“买入”评级，风险提示包括销售和拿地不及预期、项目竣工不及预期等。