地产行业：平安证券-地产行业周报：重视高品质住宅价格锚定效应，关注增量项目利润率变化-250309

- 当前高品质住宅的价格锚定效应将引导市场预期，预计2025年“好房子”入市后将形成价格稳定。

- 关注增量项目的利润率变化，早期库存的减值压力已得到一定释放。

- 政策环境持续支持房地产市场回稳，短期需观察新房和二手房的成交表现及去化情况。

本周地产行业周报强调高品质住宅的价格锚定效应对市场预期的重要性。

目前市场面临的分歧在于部分城市的二手房价格尚未企稳，可能影响新房市场的修复。

预计2022-2024年市场将经历“无差异价格下跌螺旋”，即二手房降价导致新房去化受阻，进而引发房企折价促销，二手房价格再次探底。

随着2025年高品质住宅集中入市，预计“好房子”将率先企稳并形成价格锚，同时旧规产品和二手房价格也有望企稳。

报告指出，关注增量项目的利润率变化比早期库存的资产质量更为重要。

市场对早期库存的减值压力已有所释放，而新拿地项目的去化率和利润率情况更值得关注。

地方政府的政策让步将提升新入市“好房子”的去化率和利润率。

短期内需观察3、4月“好房子”的市场表现。

个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化的房企，如中国海外发展、华润置地等；估值修复的房企如万科A、金地集团等；以及经纪、物管和代建等领域的头部企业。

政策方面，政府将继续推动房地产市场回稳。

市场监测显示，成交量有所回落，库存减少，去化周期为18.9个月。

资本市场方面，地产债发行148亿元，地产股本周下跌0.91%。

风险提示包括楼市修复不及预期、个别房企流动性问题及行业短期波动超预期等。

投资标的及推荐理由： 1. 房企推荐： - 中国海外发展 - 华润置地 - 绿城中国 - 招商蛇口 - 建发国际集团 - 滨江集团 - 越秀地产 - 保利发展 推荐理由：这些房企历史包袱较轻，库存结构优化，有望在市场企稳中受益。

2. 估值修复房企： - 万科A - 金地集团 - 新城控股 推荐理由：这些企业的估值有望修复，适合关注。

3. 细分领域头部企业： - 贝壳（经纪） - 中海物业（物管） - 保利物业（物管） - 招商积余（物管） - 绿城管理控股（代建） 推荐理由：关注这些企业在各自细分领域的市场地位和潜力。

总体来看，当前仍为板块布局期，建议关注增量项目利润率变化及新拿地项目的去化率情况。