华润万象生活：西南证券-华润万象生活-1209.HK-管理规模持续提升，商管运营能力领先-250326

投资标的：华润万象生活（1209.HK） 推荐理由：公司业绩稳步增长，2024年收入同比增长15.4%，毛利率提升，派息率提高至60%。

物业管理和商业运营能力领先，管理规模持续扩大，未来净利润复合增速预计为15.6%。

维持“买入”评级。

- 华润万象生活2024年收入实现170.4亿元，同比增长15.4%，归属股东核心净利润增长20.1%至35.1亿元，派息率提升至60%。

- 物业管理及商业运营持续扩张，购物中心商业运营管理服务收入增长30%至42.1亿元，写字楼商业运营及物业管理服务收入增长7.1%至20.7亿元。

- 预计公司2025-2027年净利润复合增速为15.6%，维持“买入”评级，但需关注在管面积及商业运营发展风险。

华润万象生活（1209.HK）在2024年的业绩表现稳步增长，收入达到170.4亿元，同比增长15.4%。

这一增长主要得益于收并购及市场化外拓业务，物业管理在管建筑面积显著增加，同时在管购物中心的规模和业绩也有所提升。

毛利率增加1.1个百分点至32.9%，归属股东核心净利润为35.1亿元，同比增长20.1%。

期末每股股息为0.643元，同比增长33.7%，全年派息率提升5个百分点至60%，并且有特别股息每股0.614元。

从业务分布来看，物业管理收入为107.1亿元，同比增长11.6%，毛利率下降0.5个百分点至17.0%；商业运营管理服务收入为62.7亿元，同比增长21.4%，毛利率上升1.8个百分点至60.2%。

社区空间物业管理服务收入为66.6亿元，同比增长10.7%，在管社区空间项目达到1385个，总建筑面积为2.71亿平方米，同比增长8.1%。

城市空间运营业务收入为18.2亿元，同比增长36.3%，在管城市空间物业项目438个，总面积为1.25亿平方米，同比增长19.8%。

业主增值服务收入为15.2亿元，同比增长6.3%。

客户满意度提升至91.76分，收缴率达到87%。

会员业务增长显著，万象星会员总量达到6107万人，同比增长32.0%。

在商业运营方面，购物中心的商业运营管理服务收入为42.1亿元，同比增长30.0%。

新签约商业轻资产外拓项目12个，新开业购物中心21座，已开业购物中心项目122个，总建筑面积为1269万平方米，同比增长19.8%。

写字楼的商业运营及物业管理服务收入为20.7亿元，同比增长7.1%。

盈利预测方面，预计公司2025-2027年净利润复合增速为15.6%。

考虑到公司管理规模的稳步提升以及其作为上市商管公司稀缺标的，维持“买入”评级。

风险提示包括在管面积增长或不及预期，以及商业运营发展不及预期。