房地产服务行业：东吴证券-房地产服务行业深度报告：物业公司2024年年报的四大预测，长风破浪会有时-250302

- 预计物业公司2024年收入增速将回归至10%左右，优秀公司可维持15-20%的增速，物业服务收入占比提升至70%。

- 利润率分化加剧，需关注“增效”与“降本”的不同驱动，利润率变化需中期关注。

- 行业整体回款下降，现金流面临挑战，但优秀公司有望维持稳定收缴率。

- 分红意愿提升，但提升幅度可能低于2023年，优秀公司将优先受益，建议关注华润万象生活和绿城服务等。

该房地产服务行业深度报告对物业公司2024年年报做了四大预测： 1. 收入利润增速中枢下移，预计未来头部物业公司收入增速将回归至10%左右，优秀公司可维持15-20%。

物业服务收入占比将提升至70%。

增速放缓源于新项目拓展减缓，考核重心转向“质”。

2. 利润率分化加剧。

未来非业主和社区增值服务的利润率将下降，物业服务业务利润率将主导整体变化。

可持续的“增效”措施优于“降本”措施，需关注利润率拐点的公司，可能带来估值修复机会。

3. 回款整体下降，现金流面临挑战。

应收款增长及经营现金流下降可能影响分红能力。

关注能够稳定收缴率的优秀公司，显示其经营管控和项目质量优于行业平均。

4. 分红意愿提升，但幅度可能低于2023年。

预计2024年大部分公司将提升分红比例，尤其是分红率低于50%的公司。

受收缴率下滑影响，分红提升幅度可能有限。

投资建议方面，虽然行业出现向好趋势，但尚未达到重估临界点。

推荐关注华润万象生活和绿城服务等优秀公司，给予10-15倍PE的合理估值区间。

风险提示包括大股东项目交付不及预期、地产销售复苏缓慢等。

投资标的及推荐理由： 1. 华润万象生活 推荐理由：基本摆脱地产关联方的影响，收入利润稳定增长，利润率企稳或回升，分红率持续提升。

2. 绿城服务 推荐理由：基本摆脱地产关联方的影响，收入利润稳定增长，利润率企稳或回升，分红率持续提升。

3. 中海物业 推荐理由：具备稳定的经营管控或项目质量，能够实现逆市增长或稳定，符合行业向好的趋势。

4. 万物云 推荐理由：具备稳定的经营管控或项目质量，能够实现逆市增长或稳定，符合行业向好的趋势。

5. 滨江服务 推荐理由：具备稳定的经营管控或项目质量，能够实现逆市增长或稳定，符合行业向好的趋势。