基础设施行业：光大证券-2025年基础设施行业公募REITs策略报告：蓬勃、修复与分化，市场在波动中成长-250216

- 2024年公募REITs市场在低利率和政策支持下实现了16%的年涨幅，一级市场扩容显著，新增29只产品，发行规模达655亿元。

- 投资者结构多元化，整体分红金额提升至85.13亿元，分红收益率上升至6.5%，显示出公募REITs的配置价值。

- 建议加大对公募REITs市场的配置力度，关注一二级价差及新业态产品，同时警惕政策和市场基本面的潜在风险。

2025年基础设施行业公募REITs策略报告指出，2024年公募REITs市场在利好政策和无风险利率下行的推动下，整体上涨约16%，表现优于海外市场。

一级市场快速扩容，新增29只产品，发行规模达到655亿元，业态扩展至消费和水利基础设施。

市场交易量提升，波动性下降，整体由偏股性向偏债性转变。

投资者结构进一步多元化，分红频率和金额显著提升，全年分红总额达85.13亿元，同比增长28%。

在低利率环境下，公募REITs的配置价值受到看好，预计政策将继续支持市场成长，供需关系将保持良好。

投资建议包括：1）在低利率环境下，增加对公募REITs市场的配置力度；2）一级市场关注一二级价差和高租金折扣的保租房产品，二级市场建议关注消费类和市政类资产，尤其是在新一线城市的资产；3）关注市场风格转化，特别是长期资产稀缺性明显的产品。

风险提示方面，需关注C-REITs常态化发行和政策出台的不确定性，以及经营基本面可能的超预期下滑。

投资标的及推荐理由： 1. 公募REITs市场整体：在低利率环境下，公募REITs比价优势明显，市场供需两旺，整体建议加大对公募REITs市场的配置力度。

2. 一级市场产品：关注一二级价差，特别是租金折扣率较高的保租房产品，预计将受益于市场的快速扩容。

3. 二级市场资产：重点关注消费类资产，尤其是新一线城市的资产，以及市政类资产。

同时，关注新业态及有望通过扩募提升业绩的资产。

4. 高速、产园及仓储板块产品：在经济修复的背景下，关注这些领域的超跌反弹机会，尽管短期经营波动，但长期资产稀缺性明显。

风险提示：需关注C-REITs常态化发行不及预期、政策出台不及预期以及经营基本面超预期下滑的风险。