万科A：平安证券-万科A-000002-债务压力减轻，多元业务稳增-241103

投资标的：万科A（000002） 推荐理由：公司积极化解债务，已无到期境内外公开债券，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”开展工作，多元业务稳增，当前股价反映业绩悲观预期，净资产对应PB明显低于可比公司均值，具备持续发展潜力，维持“推荐”评级。

- 万科A在2024年前三季度实现营业收入2198.9亿元，同比下降24.3%，归母净利润亏损179.4亿元，主要受开发业务结算规模和毛利率下滑影响。

- 公司积极应对债务压力，前三季度实现销售金额1812亿元，回款率超过100%，已完成197亿元公开债务偿还。

- 多元业务稳步增长，经营服务业务收入同比增长6.3%，当前股价低于可比公司均值，具备一定的投资价值，维持“推荐”评级。

作为专业投资者，以下是从上述信息中提取的关键点： 1. **业绩概况**： - 2024年前三季度营业收入为2198.9亿元，同比下降24.3%。

- 归母净利润为-179.4亿元，同比下降231.7%。

2. **业绩承压原因**： - 房地产开发业务结算面积为1384.2万平米，营业收入1732.3亿元，同比下降29.1%。

- 整体毛利率为9.5%，同比下降8.1个百分点，房地产开发业务毛利率为8.3%，同比下降10.2个百分点。

- 资产及信用减值损失为74.7亿元，上年同期为3.6亿元。

- 投资收益同比减少24.5亿元。

- 大宗资产交易和股权交易亏损，资产处置损失为25.4亿元。

3. **经营及债务管理**： - 交付房屋11.3万套，销售金额为1812亿元，回款率超过100%。

- 2023年至今盘活和置换新项目36个，新增产能474亿。

- 大宗交易签约金额232.6亿元，涵盖41个项目。

- 第三季度经营性净现金流为3.3亿元，保持为正。

- 截至9月底完成197亿元公开债务偿还，年内无到期境内外公开债券。

4. **融资情况**： - 2024年前三季度新增融资与再融资774亿元，融资综合成本3.58%。

- 有息负债为3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比64.4%。

- 净负债率为66.2%，持有货币资金797.5亿元。

5. **多元业务发展**： - 经营服务业务全口径收入430.8亿元，同比增长6.3%。

- 万科物业存量盘项目年化饱和收入同比增长12%。

6. **投资建议**： - 下调2024年EPS预测至-1.70元，维持2025-2026年EPS预测为0.10元、0.14元。

- 当前股价对应PE分别为-5.5倍、93.0倍、67.1倍。

- 当前净资产对应PB为0.47倍，低于可比公司均值（0.69倍），属于高弹性标的，维持“推荐”评级。

7. **风险提示**： - 资金压力加剧的风险。

- 盈利能力进一步下探及持续减值的风险。

- 楼市修复不及预期的风险。

- 核心城市地块获取概率降低的风险。

这些信息可以帮助投资者更好地理解公司的财务状况、经营策略和未来发展潜力，以及可能面临的风险。